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川普稅改在即, 全美房價將大幅下降?

來源:作者:北美購房網時間:2017/5/23

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近日,川普稅法改革的新提案有望成為繼里根總統執政時期(1981-1989)以來最大的減稅法案。與他在競選中提出的政見相比,這僅有一頁紙的提案并沒有包含太多細節,但仍然為投資者傳達了不少有用的信息。

1. 政策改變

稅級(Tax Brackets)

此次修改的稅法中,稅級從原來的七種降低至三種,分別為10%,25%和35%。具體稅率與川普競選期間的主張有所差異,最高稅率從原先的33% 上調至35%,而最低稅率則從12%下降至10%。

標準扣除額(Standard Deductions)

報稅時,納稅人只能在“標準扣除額”和“列舉扣除額” 中選擇其一,用來降低需繳稅收入。在新法案下,標準扣除額將提高至過去數值的近兩倍。國家經濟委員會(National Economic Council) 主席Gary Cohn 表示,“已婚夫婦的標準扣除額將從當前的$12,700 上調至$24,000。也就是說夫妻兩人總收入的前$24,000無需交納所得稅。” 2017年,美國所得稅的標準扣除額分別為$6350 (個人) 和 $12,700 (夫妻)。

列舉扣除額(Itemized Deductions)

新政策下,某些可抵稅條目,如捐贈、貸款利息和養老儲蓄將維持不變,而“州稅和地方稅減免” (SALT Deduction) 將被取消。一直以來,州稅和地方稅減免都是聯邦政府最大的稅式支出之一,2017年美國的稅式支預計將達到$960億,而2017-2026未來十年的支出將達到$1.3萬億。

據統計,收入在 $75,000以上的納稅人中有一半在申請聯邦個人所得稅退稅(Federal Income Tax Return)時要求減免州稅和地方稅;而收入在$200,000以上的納稅人中,申請該減免的數量超過90%(見下圖)。事實上,取消“SALT減免”影響的將會是那些州稅和地方稅相對較高的納稅人。

資本利得稅(Capital Gain Tax)

川普政府計劃廢除奧巴馬時期征收的3.8%凈投資收入稅(Net Income Investment Tax)。該稅率目前應用于個人超過$200,000和夫妻超過$250,000的投資收入。取消凈投資收入稅將使高收入者的資本利得稅稅率從現在的23.8%降至20%。如果您計劃在今年出售房產和證劵,可以暫時采取觀望政策,待稅改方案明朗后再做決定,以免錯過了資本利得稅下調的優惠。

2. 新政策對購房者的影響

讓我們通過例子來對比一下川普的稅改提議對已婚投資者的影響。假設丁先生夫婦在西雅圖的金縣(King County) 購買了一處$50萬的房產。由于其信用良好、工作穩定、無任何犯罪記錄,夫妻二人拿到了70%的貸款 ($35萬),分30年還清,固定利率4.5%。他們每年需還利息$15,634,交納房屋保險$1000、地稅$5050。除房屋貸款外,丁先生夫婦并無捐贈和養老儲蓄等可以抵稅的開支。

如果在稅改前報稅,丁先生夫婦應選擇抵稅較多的 “列舉扣除額” 方式,其總抵稅額為$15,634 (貸款利息,所還本金不能抵稅)+$5050(地稅)+$1000(房屋保險) = $21,684。而如果他們在稅改后報稅,那么更應選擇 “標準扣除額”方式(見下表)。

從上表中我們可以看到: 在當前的稅收政策下,貸款購房對丁先生夫婦有著明顯的節稅優勢-抵稅額較多;而稅改后,該優勢的吸引力將有所下降。通過進一步計算,我們發現只有丁先生夫婦在金縣購買的房產價格超過$60萬,其列舉扣除額才能超過標準扣除額。

2017年全美平均房價為$196,500,且大部分為貸款購房,新政一旦出臺,“購房節稅” 優勢減弱將在短期內拉低全美房地產市場的整體需求,使發展速度較快地區 (如: 丹佛, 西雅圖, 波特蘭, 達拉斯, 首府華盛頓等)的房屋價格下降。但任何事情都有兩面,正是由于大部分購房者傾向于在此時選擇租房觀望,租金市場將迅速升溫,是購買投資房和出租公寓樓的絕好入場時機。

聲明: 北美購房網并不具備律師及會計師執照,如有稅收相關問題,請聯系我們并索要合作專家的聯系方式。

 

 

 

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標簽:房價, 川普

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